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Régime dérogatoire au droit commun des baux d’habitation des logements PLI

Civil - Immobilier
29/05/2020
À compter de la conclusion d’un contrat de location d’un logement « prêt locatif intermédiaire » (PLI), c’est la législation applicable aux logements non conventionnés appartenant à un organisme HLM qui s’applique.
L’on sait que l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (JO 8 juill.) relatif aux conditions de délivrance des congés par le bailleur n’est pas applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 831-1 du Code de la construction et de l'habitation (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 40, I).
Ces baux, tels ceux acquis au moyen d’un prêt locatif intermédiaire (PLI), sont régis par des dispositions dérogatoires au droit commun des baux d’habitation.

Lorsqu’un logement HLM fait l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 précité puis qu’il est par la suite acquis par un organisme HLM n’ayant pas passé une telle convention, les dispositions dérogatoires ne s’appliquent pas aux baux en cours.
En revanche, lorsque les baux sont reconduits, ce sont de nouveaux baux qui ne peuvent demeurer régis par les dispositions de droit commun des baux d’habitation auxquelles ils étaient initialement soumis.

La Cour de cassation vient de rappeler ce principe dans un arrêt du 28 mai 2020.

Une société HLM avait donné à bail à un couple, à compter du 15 juillet 1981, un appartement à usage d’habitation. Le 2 juillet 2001, une autre société HLM a acquis ce logement au moyen d’un prêt locatif intermédiaire (PLI). Le 17 mai 2007, les parties ont signé un nouveau contrat de bail intitulé « contrat de location d’un logement PLI ». Le 18 mars 2015, l’époux étant décédé, la société HLM, après avoir signifié à l’épouse plusieurs offres de relogement qu’elle n’a pas acceptées, lui a notifié un congé pour démolir, demeuré infructueux, puis l’a assignée en expulsion.
La locataire a contesté le congé comme étant contraire aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Mais les juges du fond ont déclaré que le bail était régi par la législation sur les habitations à loyer modéré, se fondant sur les dispositions précitées.

La Cour de cassation rejette le pourvoi de la locataire : « Ayant relevé que le logement donné à bail avait été acquis par une société d’habitations à loyer modéré au moyen d’un prêt locatif intermédiaire et que le bail, venu à expiration le 14 juillet 2002, s’était trouvé reconduit à compter du 15 juillet 2002, la cour d’appel en a exactement déduit que, peu important la conclusion ou non par la locataire d’un contrat de location d’un logement PLI, la société (HLM) avait pu faire application, à compter de cette date, de la législation applicable aux logements non conventionnés appartenant à un organisme d’habitation à loyers modérés et que (la locataire) ne bénéficiait donc pas, lors de la délivrance du congé, du droit de préemption prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, mais d’un droit au maintien dans les lieux ».
Source : Actualités du droit