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Droit de préemption : quid en cas de confusion de patrimoines ?

Civil - Immobilier
22/10/2019
La Cour de cassation vient de se prononcer sur cette hypothèse particulière. Selon les magistrats, le droit de préemption s’applique sauf dans deux hypothèses : en cas de fictivité de la société preneuse à bail ou en cas de confusion du patrimoine social du preneur avec celui de son gérant.
La société X a donné à bail à ferme à la société Y des bâtiments et parcelles. Ces immeubles ont été vendus sur saisie immobilière et adjugés à M. X, gérant de la société X. La société Y a exercé son droit de préemption. M. X. assigne la société 2 en annulation de la préemption et demande confirmation de son adjudication.

Les juridictions du fond accueillent les demandes de M. X. Elles estiment en effet que l’adjudicateur est gérant de la société X dont il détient la moitié des parts. À la date du jugement d’adjudication, il était également gérant et détenteur pour moitié de la société Y puis associé unique. Il était ainsi à la fois débiteur saisi et preneur à bail, bénéficiaire du droit de préemption. Cela lui permettait donc de conserver les biens saisis dans son patrimoine par l’intermédiaire de la société Y.

La Cour de cassation a ainsi dû déterminer s’il était possible d’appliquer le droit de préemption du preneur en cas d’adjudication d’immeubles en la personne du gérant du débiteur saisi par ailleurs gérant et unique associé du preneur à bail.   

La Chambre civile se prononce au visa de l’article L. 412-11 du Code rural et de la pêche maritime et censure l'arrêt d'appel car « en statuant ainsi, sans caractériser la fictivité (de la société Y) ni la confusion du patrimoine social avec celui de son gérant, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».

Partant, pour ce type d’adjudication particulier, si le droit de préemption du preneur s’applique en vertu de l’article L. 412-11 du Code rural et de la pêche maritime, ce n’est pas le cas en présence d’une société preneuse à bail fictive ou en cas de confusion du patrimoine social avec celui de son gérant.
Source : Actualités du droit