Location-gérance : précision sur la dispense d'exploitation du fonds de commerce pendant deux ans par son propriétaire

Tel est le sens d'un arrêt rendu par la Chambre commerciale de la Cour de cassation le 13 septembre 2017. En l'espèce, les propriétaires d'un immeuble ont consenti un bail commercial à une société en l'autorisant à donner en location-gérance le fonds de commerce exploité dans les locaux. La locataire des locaux a obtenu judiciairement une dispense à l'obligation d'exploitation personnelle du fonds pendant le délai prévu par l'article L. 144-3 du Code de commerce et a conclu plusieurs contrats de location-gérance. Invoquant le non-respect par la locataire de ce délai, les bailleurs l'ont assignée ainsi que les derniers locataires-gérants en nullité du contrat.

Les juges du fond (CA Grenoble, 28 janv. 2016, n° 12/05441) ayant annulé ce contrat, la locataire a formé un pourvoi en cassation. Elle soutenait que le preneur qui a obtenu l'autorisation du président du tribunal de grande instance de concéder une location-gérance avant d'avoir exploité le fonds de commerce pendant deux années n'a pas à obtenir une nouvelle autorisation avant la conclusion d'un contrat de location-gérance ultérieur.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Selon elle, la dispense de la condition d'exploitation exigée par l'article L. 144-3 du Code de commerce avait été accordée à la société propriétaire du fonds, qui s'était prévalue de l'état de santé de sa gérante, pour "cette location-gérance". Cette dispense, qui avait été ainsi donnée en considération d'éléments factuels rendant alors impossible l'exploitation personnelle du fonds, n'était pas définitive, de sorte qu'il appartenait à la société propriétaire d'en réitérer la demande avant la conclusion de chaque contrat de location-gérance. Ainsi, la cour d'appel a pu en déduire qu'en l'absence de dispense obtenue pour le contrat en cours, celui-ci était nul.

Par Vincent Téchené