Face au squat : une procédure administrative accélérée encore méconnue des propriétaires

La lutte contre l’occupation illicite de logements, communément appelée « squat », a connu ces dernières années une évolution notable en droit français. À côté de la procédure judiciaire d’expulsion, souvent perçue comme longue et contraignante, le législateur a instauré un mécanisme administratif spécifique. L’article 38 de la loi DALO permet ainsi, sous certaines conditions, d’obtenir une évacuation rapide sans décision judiciaire préalable.

Un dispositif dérogatoire au droit commun de l’expulsion

En principe, l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre suppose l’obtention d’un titre exécutoire, conformément à l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Toutefois, l’article 38 de la loi DALO instaure une exception majeure à ce principe.

Ce texte autorise le recours direct au préfet territorialement compétent afin d’obtenir une mise en demeure de quitter les lieux, suivie, le cas échéant, d’une évacuation forcée par les forces de l’ordre. Cette procédure se distingue par sa rapidité, ce qui explique qu’elle soit souvent qualifiée de « procédure administrative anti-squat ».

Des conditions strictes pour engager la procédure

L’accès à ce dispositif reste encadré. Il suppose que le bien occupé constitue un local à usage d’habitation, entendu de manière large. Il peut s’agir aussi bien d’une résidence principale que d’un logement secondaire, vacant ou en attente de location.

Le demandeur peut être le propriétaire, le locataire ou toute personne agissant dans leur intérêt. Toutefois, trois conditions cumulatives doivent impérativement être respectées :

• Le dépôt préalable d’une plainte pour occupation illicite ;
• La preuve du droit de propriété ou de la qualité de domicile ;
• La constatation de l’occupation frauduleuse par une autorité compétente (officier de police judiciaire, maire ou commissaire de justice).

Il convient de noter que l’administration peut intervenir pour faciliter la preuve de propriété, notamment via l’administration fiscale, lorsque l’accès au bien est impossible.

Une décision préfectorale encadrée mais rapide

Le préfet dispose d’un délai de 48 heures pour se prononcer sur la demande, après examen de la situation, notamment au regard des circonstances personnelles et familiales des occupants.

En cas d’acceptation, une mise en demeure est adressée aux occupants avec un délai de départ :

• minimum de 24 heures lorsque le logement constitue le domicile du demandeur ;
• 7 jours dans les autres cas d’habitation.

Ainsi, dans les situations les plus urgentes, l’évacuation peut intervenir en moins de 72 heures, ce qui constitue un levier particulièrement efficace pour les propriétaires.

Toutefois, le préfet conserve un pouvoir d’appréciation. Il peut refuser la mise en œuvre de cette procédure pour un motif impérieux d’intérêt général, notamment en présence de situations humaines particulièrement sensibles. Dans ce cas, le demandeur devra se tourner vers la voie judiciaire classique.

Les recours en cas de refus ou d’inexécution

Un refus préfectoral injustifié peut constituer une atteinte grave et manifestement illégale au droit de propriété. Dans une telle hypothèse, la responsabilité de l’État peut être engagée devant le juge administratif.

À l’inverse, si les occupants ne respectent pas la mise en demeure, le préfet est tenu de procéder sans délai à l’évacuation forcée avec le concours de la force publique.

Enfin, cette procédure administrative n’exclut pas les autres voies de droit. Elle peut être engagée parallèlement à une action judiciaire en expulsion, ainsi qu’à des poursuites pénales fondées sur les infractions de violation de domicile ou d’occupation frauduleuse prévues par le Code pénal.

En pratique, ce mécanisme constitue un outil stratégique pour les propriétaires confrontés à une occupation illicite. Sa rapidité et son efficacité en font un levier essentiel, à condition d’en maîtriser les conditions et les limites.